Βόρεια Ελλάδα: Τα λιγότερα δάνεια

 Μείωση στον αριθμό των συμβολαιογραφικών πράξεων σε ολόκληρη τη Μακεδονία παρατηρήθηκε την περασμένη χρονιά, με τη μεγαλύτερη να εντοπίζεται στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, όπου ανάλογα με την περιοχή κυμάνθηκε μεταξύ 35% και 70%. Στις πόλεις της Ανατολικής και της Κεντρικής Μακεδονίας η προσφορά καινούργιων διαμερισμάτων είναι αρκετά μικρή, γεγονός που οφείλεται στους χαμηλούς ρυθμούς ανοικοδόμησης το 2011, ωστόσο διαφορετική είναι η κατάσταση στις πόλεις της Δυτικής Μακεδονίας, όπου παρατηρείται μεγαλύτερη προσφορά νεόδμητων κατοικιών, εξαιτίας του σημαντικού ρυθμού ανέγερσης κατά τη διετία 2008 - 2009.

Σε ολόκληρη τη Μακεδονία παρατηρείται «στροφή» των αγοραστών σε παλαιότερες και φτηνότερες κατοικίες, γεγονός που οφείλεται στο μικρό αριθμό εγκεκριμένων δανείων από τις τράπεζες. Ειδικότερα, παρατηρείται μεγαλύτερη ζήτηση σε διαμερίσματα η αξία των οποίων δεν ξεπερνά τις 70.000 ευρώ. Παράλληλα, στις μικρές πόλεις, όπως το Κιλκίς και η Δράμα, η αξία των διαμερισμάτων διαμορφώνεται κυρίως από την ποιότητα κατασκευής του ακινήτου. Σε μεγαλύτερες πόλεις, όπως η Καβάλα και η Βέροια, τα αξιόλογα ακίνητα διατηρούν ακόμη την αξία τους σε υψηλά επίπεδα.

Στα παραπάνω συμπεράσματα κατέληξε η πολιτικός μηχανικός Βενετία Σιργούδη, τα οποία παρουσίασε κατά τη διάρκεια της πρόσφατης ημερίδας του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής.

 

 

Οικοδομική δραστηριότητα

Σύμφωνα με την ίδια, κάποια ενδιαφέροντα στοιχεία που αφορούν την πορεία της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στη Μακεδονία, είναι τα εξής:

Το 2011 οι περισσότερες οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν το μήνα Ιούλιο (176), ενώ το 2010 είχαν εκδοθεί τον Ιανουάριο (225). Εξάλλου, πέρσι μεγαλύτερη πτώση στο ρυθμό έκδοσης οικοδομικών αδειών παρατηρήθηκε τον Ιανουάριο (56%), ενώ η μικρότερη πτώση το Σεπτέμβριο (19,4%). Στο σύνολό τους οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν ήταν λιγότερες το 2011 σε σύγκριση με το 2010.

Η μεγαλύτερη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας παρατηρήθηκε στην Περιφέρεια Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης, όπου έφτασε το 29,6%, ενώ η μικρότερη στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας (23,1%).

Αξίες κατοικιών και οικοπέδων στη Μακεδονία

Σημαντικά στοιχεία, στα οποία αποτυπώνεται η σημερινή εικόνα των αξιών διαμερισμάτων και οικοπέδων σε κάποιες πόλεις της Μακεδονίας, παρουσίασε η κ. Σιργούδη.

Σύμφωνα με αυτά και αρχής γενομένης από την Καβάλα, οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων στη δεύτερη μεγαλύτερη σε πληθυσμό πόλη της Μακεδονίας το 2011 κυμαίνονταν από 1.300 ευρώ/τ.μ. έως 1.400 ευρώ/τ.μ. στις ανατολικές συνοικίες, όπως το Σούγελο και η περιοχή του παλιού νοσοκομείου, και έως 2.000 ευρώ/τ.μ. στις δυτικές συνοικίες, όπως είναι η Δέπος, ο Αγιος Λουκάς και ο Βύρωνας. Σε σχέση με το 2010 παρατηρείται πτώση των αξιών, της τάξεως περίπου του 15%. Πρέπει να σημειωθεί ότι σήμερα δεν υπάρχει ιδιαίτερα αυξημένη προσφορά καινούργιων διαμερισμάτων, γεγονός που οφείλεται στο μειούμενο ρυθμό ανέγερσης οικοδομών κατά την περσινή χρονιά. Σε ό,τι αφορά την αξία των οικοπέδων, ανάλογα με το συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) ξεκινούν από 450 ευρώ/τ.μ. (με Σ.Δ. 0,8) και φτάνουν τα 900 ευρώ/τ.μ. (με Σ.Δ. 1,8). Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι στις δυτικές συνοικίες της Καβάλας δεν υπήρχε ιδιαίτερη πτώση των αξιών.

Στη Δράμα οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων το 2011 κυμάνθηκαν από 1.100 ευρώ/τ.μ. έως 1.400 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με την ποιότητα κατασκευής τους, τον όροφο και την απόστασή τους από το κέντρο της πόλης, ενώ η προσφορά τους εμφανίζεται μειωμένη. Οσον αφορά στις αξίες των παλαιών διαμερισμάτων, αυτές ξεκινούσαν από τα 500 ευρώ/τ.μ. Τα οικόπεδα στη Δράμα ανάλογα με το συντελεστή δόμησης και την τοποθεσία τους κόστιζαν από 300 έως 900 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σε σχέση με το 2010 δεν παρατηρήθηκε ιδιαίτερη πτώση των αξιών τόσο στα διαμερίσματα όσο και στα οικόπεδα.

Στις Σέρρες οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων το 2011 κυμαίνονταν από 1.000 ευρώ/τ.μ. έως 1.300 ευρώ/τ.μ., με ακριβότερα αυτά που βρίσκονται στις δυτικές συνοικίες της πόλης, όπως αυτές του Προφήτη Ηλία, του Παλαιού Νοσοκομείου και της Παλαιάς Μητρόπολης. Σε σχέση με το 2010 παρατηρήθηκε πτώση των αξιών της τάξης του 15%. Στις Σέρρες η προσφορά των καινούργιων διαμερισμάτων είναι μικρή και πολλά από αυτά είναι διαμερίσματα 1ου ορόφου. Οι αξίες των οικοπέδων ξεκινούν από τα 150 ευρώ/τ.μ. (με Σ.Δ. 0,6) και φτάνουν τα 500 ευρώ/τ.μ. (με Σ.Δ. 2,4). Η πτώση των αξιών των οικοπέδων είναι της τάξης του 10%.

Στην Κατερίνη οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων το 2011 κυμάνθηκαν μεταξύ 1.100 ευρώ/τ.μ. και 2.000 ευρώ/τ.μ. ανάλογα με τον όροφο, με ακριβότερα αυτά που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης. Σε σχέση με το 2010 δεν παρατηρήθηκε ιδιαίτερη πτώση των αξιών, γεγονός που οφείλεται στη μικρή προσφορά των καινούργιων διαμερισμάτων. Η πλειονότητα των αδιάθετων διαμερισμάτων είναι κυρίως τριετίας έως πενταετίας. Τα οικόπεδα πωλούνται από 200 ευρώ/τ.μ. (με Σ.Δ. 0,8) έως και 800 ευρώ/τ.μ. Η πτώση των αξιών των οικοπέδων είναι της τάξης του 20% - 25%.

Στη Βέροια τα ακριβότερα διαμερίσματα βρίσκονται στο κέντρο της πόλης, ενώ την περασμένη χρονιά οι τιμές όλων των κατοικιών κυμάνθηκαν μεταξύ 850 και 2.600 ευρώ/τ.μ. Χαμηλές ήταν οι αξίες των διαμερισμάτων των κατοικιών 1ου ορόφου και κυρίως αυτών που βρίσκονται σε απόσταση από το κέντρο. Σε σχέση με το 2010 πτώση παρατηρήθηκε πέρσι στις πιο φτηνές περιοχές, ενώ στο κέντρο οι αξίες των κατοικιών δε διαφοροποιήθηκαν ιδιαίτερα. Η προσφορά των καινούργιων διαμερισμάτων είναι μικρή και η ζήτηση ακόμη μικρότερη. Σε ό,τι αφορά τα οικόπεδα, οι αξίες τους κυμάνθηκαν μεταξύ 400 ευρώ/τ.μ. (Σ.Δ. 0,6) και 2.000 ευρώ/τ.μ. (Σ.Δ. 2,2). Εξάλλου, λόγω του γεγονότος ότι πολλά κτίρια στην πόλη έχουν κηρυχθεί διατηρητέα, είναι πολύ λίγα τα οικόπεδα που μπορούν να αξιοποιήσουν ολόκληρο το συντελεστή δόμησης και αυτά πωλούνται σε αρκετά αυξημένες τιμές. Η μεγαλύτερη πτώση τιμών (φτάνει ακόμη και το 30%) σε σχέση με το 2010 παρατηρήθηκε στα οικόπεδα με μικρό συντελεστή, ενώ σ' αυτά που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης δε διαφοροποιήθηκε ιδιαίτερα η αξία.

Στο Κιλκίς οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων το 2011 κυμάνθηκαν μεταξύ 750 και 1.000 ευρώ/τ.μ. ανάλογα με την ποιότητα κατασκευής. Λόγω του ότι πρόκειται για μικρή πόλη, η αξία διαμορφώνεται βάσει της ποιότητας κατασκευής και όχι τόσο του ορόφου ή της περιοχής. Σε σχέση με το 2010 οι τιμές παρουσίασαν μείωση κατά περίπου 20%, ενώ η προσφορά των καινούργιων διαμερισμάτων είναι μικρή και η ζήτηση ακόμη μικρότερη. Οι αξίες των οικοπέδων κυμάνθηκαν από 130 ευρώ/τ.μ. (Σ.Δ. 0,8) έως 500 ευρώ/τ.μ. (Σ.Δ. 2,4), ενώ η πτώση τους σε σχέση με το 2010 έφτασε μέχρι το 30%.

Στην Πτολεμαΐδα οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων πέρσι κυμάνθηκαν από 1.000 έως 1.200 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής τους, ενώ η μείωση έφτασε περίπου το 20%. Ο αριθμός των προσφερόμενων διαμερισμάτων είναι αρκετά αυξημένος, ενώ η πλειονότητα των αδιάθετων κατοικιών είναι κυρίως τριετίας έως πενταετίας. Στο κέντρο της πόλης υπάρχουν λίγα διαμερίσματα με μεγάλο συντελεστή δόμησης και αυτά δίνονται κυρίως σε εργολάβους με αντιπαροχή. Οικόπεδα με μικρό συντελεστή πωλούνται από 200 έως 500 ευρώ/τ.μ.

Ανάλογα με τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής τους οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων στη Φλώρινα κυμάνθηκαν πέρσι μεταξύ 800 και 1.150 ευρώ/τ.μ. Υπάρχει αυξημένος αριθμός καινούργιων προς πώληση διαμερισμάτων και πολλά από αυτά βρίσκονται μακριά από το κέντρο της πόλης. Οι αξίες των οικοπέδων ξεκινούν από τα 200 ευρώ/τ.μ. (Σ.Δ. 0,8) και φτάνουν μέχρι τα 600 ευρώ/τ.μ. (κέντρο πόλης με Σ.Δ. 2,4). Τόσο οι αξίες των διαμερισμάτων όσο και των οικοπέδων δεν έχουν διαφοροποιηθεί σε σχέση με το 2010.

Τέλος, στην Κοζάνη οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων το 2011 ξεκινούσαν από τα 1.000 ευρώ/τ.μ. και έφταναν μέχρι και τα 2.000 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της πόλης. Σε σχέση με το 2010 δεν παρατηρήθηκε κάποια ιδιαίτερη πτώση των αξιών, ενώ υπάρχει μεγάλη προσφορά νεόδμητων διαμερισμάτων σε ολόκληρη την πόλη.

 Στη Θράκη

Μειωμένες κατά περίπου 80% εμφανίζονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων στους νομούς της Θράκης, ενώ η πτώση των τιμών των κατοικιών έφτασε το 15% έως 30% σε σχέση με το 2008. Στις τρεις μεγάλες πόλεις, Ξάνθη, Κομοτηνή, Αλεξανδρούπολη, τα οικόπεδα είναι λιγοστά, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει μεγάλη προσφορά και η ελάχιστη ζήτηση δεν μπορεί να ρίξει σημαντικά τις τιμές των οικοπέδων.

Αντίθετα, στην Ορεστιάδα η πτώση στις τιμές των οικοπέδων είναι κατακόρυφη (ακόμη και 50%), διότι τα αδόμητα οικόπεδα είναι πολλά. Στις παραπάνω διαπιστώσεις προέβη η τοπογράφος μηχανικός Αντιγόνη Δούναβη και τις παρουσίασε στο πλαίσιο της ημερίδας του ΕΛΙΕ.

 

Η ίδια σημείωσε ακόμη ότι η Ξάνθη και η Κομοτηνή είναι δύο πόλεις που διατηρούν ένα διαχρονικό χαρακτήρα στην εξέλιξη των τιμών, με ήπιες πτώσεις και εξισορρόπηση της αγοράς ακινήτων, όσον αφορά την προσφορά και ζήτησή τους, με αποτέλεσμα η απορροφητικότητα των νεόδμητων ακινήτων να αγγίζει το 70% - 80%. Στις άλλες περιοχές της Θράκης παρατηρούνται αρκετά αδιάθετα ακίνητα. Επίσης, στην Ξάνθη και την Κομοτηνή η πλειοψηφία των ακινήτων παρουσίασε μείωση στις τιμές κατά 10% και ιδίως στην Ξάνθη σε αυτό συνέβαλε η αύξηση του πληθυσμού.

 

Στην Κομοτηνή η οικοδομική δραστηριότητα σταμάτησε απότομα αμέσως μόλις η οικονομική κρίση έκανε έντονη την παρουσία της (2008), οπότε δεν υπάρχουν αδιάθετα ακίνητα που να έχουν κατασκευαστεί μετά από εκείνη τη χρονιά. Επίσης, στην ίδια πόλη τώρα προχώρησε η διαδικασία για την επέκταση του σχεδίου, διότι έως τώρα δεν υπήρχαν οικόπεδα ελεύθερα. Το γεγονός αυτό συνέβαλε στην ελάχιστη πτώση των τιμών των οικοπέδων. Την περίοδο αυτή γίνονται αγοραπωλησίες μόνο με χρήματα της τάξης των 60.000 – 70.000 ευρώ. Στην Αλεξανδρούπολη η αντιπαροχή έφτανε παλιά το 45%, ενώ τώρα δεν τη θέλει κανένας κατασκευαστής.

 

Σε ό,τι αφορά τις τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων, στηνΑλεξανδρούπολη κυμαίνονταν το 2008 από 1.500 έως 2.500 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα από 1.200- 2.000 ευρώ/τ.μ. Εχουμε, δηλαδή, μια μείωση της τάξης του 20%. Τα οικόπεδα πωλούνταν από 850 - 1.000 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα από 700 - 800 ευρώ/τ.μ. Στην Ορεστιάδα οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων κυμαίνονταν από 1.100 έως 1.400 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα από 1.000 -1.200 ευρώ/τ.μ. Η μείωση είναι της τάξης του 10% -15%.

 

Στην Κομοτηνή το 2008 οι τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων κυμαίνονταν από 1.300 - 1.700 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα από 1.100 -1.500 ευρώ/τ.μ. (μείωση της τάξης του 10%-15%), ενώ τα οικόπεδα πωλούνταν από 800 - 900 ευρώ/τ.μ. και σήμερα προς 700 - 800 ευρώ/τ.μ. Τέλος, στην Ξάνθη οι τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων κυμαίνονταν από 1.500 - 1.700 ευρώ/τ.μ. και σήμερα βρίσκονται μεταξύ 1.100 -1.500 ευρώ/τ.μ. (μείωση της τάξης του 10%-15%). Τα οικόπεδα πωλούνταν από 950 - 1.200 ευρώ/τ.μ. και σήμερα κοστίζουν μεταξύ 800 - 1.000 ευρώ/τ.μ.

 

 

 

 

 

 

 

 

agelioforos.gr